Einführung

Viele Menschen investieren in Immobilien, weil sie eine sichere Anlage und eine Einnahmequelle sind, aber jedes Einkommen ist steuerpflichtig. Glücklicherweise sind die Kosten, die für den Betrieb oder die Einrichtung eines Ferienhauses anfallen, abzugsfähig. Bewahren Sie daher immer Quittungen und Rechnungen auf. Jedes Land hat seine eigenen Regeln zur Besteuerung von Mietobjekten.

Welche Steuererleichterungen Ihnen in Deutschland zustehen, erfahren Sie in diesem Artikel. Rechtsgrundlage für die steuerliche Behandlung von Ferienhäusern ist das Einkommensteuergesetz (EStG). 📖 In Deutschland gilt die Steuererleichterung nur für Immobilien, die sich in Deutschland befinden.

Abzug für Wertminderung und Verschleiß

In Deutschland können Sie Anlagevermögen, das bei normaler Nutzung abgenutzt ist, von der Steuer absetzen und jedes Jahr einen bestimmten Betrag abschreiben, allerdings nur, wenn Sie die Immobilie vermieten und nicht selbst nutzen. Das heißt, wenn es sich um eine Betriebsausgabe handelt.

In vielen Fällen ist der volle Einkaufswert abzugsfähig, wenn der Warenwert 800 € netto nicht übersteigt. Sollten sie darüber hinausgehen, ist ein Abzug nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich, beispielsweise wenn man ihn in der Steuererklärung für mehrere Jahre angibt. Dies wird als „Erschöpfungsabzug“ bezeichnet. ☝️

Was passiert, wenn Ihre Ausgaben 800 € netto übersteigen?

Diese zählen nicht als Ausgaben im Verhältnis zu Ihrem Einkommen. Der Verschleiß von Vermögenswerten ist natürlich und kann daher über die Jahre hinweg abgezogen werden. Zu diesem Zweck wird jährlich eine Abschreibungstabelle erstellt.

Der Abschreibungssatz wird berechnet, indem der Nettowert der Akquisition (im Fall eines Unternehmens) oder der Bruttowert (im Fall eines Kleinunternehmens) durch die in der Abschreibungstabelle angegebene Anzahl von Jahren dividiert wird. Sie müssen die Abschreibung monatlich, d. h. über mehrere Monate hinweg, abrechnen. ☝️

Werbekosten

Werbungskosten sind solche Aufwendungen, die nicht nur dem Betrieb des Ferienhauses, sondern auch der Erzielung eines bestimmten Gewinns dienen und steuerlich relevant sind. Diese können Sie abziehen, wenn Sie das Ferienhaus mieten und es nicht selbst nutzen.

Alle mit der Vermietung des Ferienhauses verbundenen Kosten sind als Werbungskosten, z. B. Reinigung, Werbung, Öffentlichkeitsarbeit, steuerlich voll absetzbar. ☝️

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Absicht, einen Gewinn zu erzielen

Bei der privaten Nutzung Ihrer Ferienwohnung haben Sie keinen Anspruch auf einen steuerlichen Abzug von Betriebs- und Nebenkosten, Abschreibungen und Zinsen. Wenn Sie die Kosten für Ihr Ferienhaus von der Steuererklärung absetzen möchten, müssen Sie eine klare Gewinnerzielungsabsicht nachweisen können. ☝️

Machen Sie dem Finanzamt deutlich, dass Sie mit der Vermietung Ihrer Immobilie einen Gewinn erzielen wollen, denn nur dann können Sie die Aufwendungen von der Steuererklärung absetzen. Wenn Sie die Immobilie für mindestens 75 % der Tage im Jahr vermieten, liegt eine Gewinnerzielungsabsicht vor oder Ihre Einnahmen übersteigen Ihre Ausgaben.

Liebelei: Kein Gewinnstreben

Wenn Sie es an weniger Tagen nutzen oder vermieten, müssen Sie eine Einkommensprognose für die erwarteten Einnahmen und Ausgaben der nächsten 30 Jahre erstellen. ☝️ Liegt kein Gewinnstreben vor, spricht man von Liebelei. Dies gilt, wenn Ihre Mieteinnahmen Ihre Ausgaben nicht übersteigen.

Dann gilt die Vermietung als selbständige Tätigkeit, sodass Ihre Ausgaben und Verluste nicht von der Steuererklärung abgezogen werden können. In diesem Fall müssen Sie jedoch auch keine Steuern zahlen, da eine Gewinnerzielungsabsicht ausgeschlossen werden kann. ☝️

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Steuererleichterung bei gelegentlicher Vermietung

Wenn Sie Ihr Ferienhaus eher privat nutzen, gelten andere Steuerregeln. Wenn Sie dies vermeiden möchten, vermieten Sie Ihr Ferienhaus für mindestens 75 % der durchschnittlichen Mietdauer der Immobilie. Erkundigen Sie sich bei Ihrem örtlichen Tourismusbüro oder Ihrer örtlichen Gemeinde, wie hoch die Auslastung in den verschiedenen Gemeinden ist.

Möglicherweise müssen Sie eine Einkommensprognose für die nächsten 30 Jahre erstellen, um gegenüber dem Finanzamt deutlich zu machen, dass Sie einen Mietüberschuss erwirtschaften und somit Anspruch auf eine Steuerermäßigung haben. Wenn Sie nicht nachweisen können, wie viel von Ihrer Ferienwohnung Sie in einem Kalenderjahr privat nutzen, geht das deutsche Finanzamt davon aus, dass Sie mindestens 50 % der Immobilie genutzt haben. Dementsprechend können Sie für diesen Zeitraum nur anteilige Aufwendungen geltend machen. ☝️

Vorteile:

✅ Steuerabzüge

✅ Anerkennung von Mietüberschüssen

✅ Vermeidung der Liebelei-Klassifizierung

Nachteile:

❌ Detaillierte Aufzeichnungen

❌ Strenge Nutzungsbeschränkungen

15 Betriebsausgaben, die Sie von Ihrer Steuererklärung abziehen können:

Sie können Schuldzinsen, Nebenkosten und Abschreibungen des Kaufpreises, Betriebs-, Vermittlungs-, Verwaltungs-, Renovierungs- und Instandhaltungskosten absetzen, wenn Sie eine Immobilie vermieten, aber nur, wenn Sie dies mit einer Quittung oder Rechnung nachweisen können! Weitere Einzelheiten finden Sie in der nachstehenden Liste. ☝️

✅ Reparatur-, Wartungs- und Reinigungskosten: professionelle Reparaturarbeiten, Materialkosten und Gebühren des Reinigungsunternehmens.

✅ Versicherung: Ob Naturkatastrophen, Haftpflicht- oder Hausratversicherung: Wenn Sie die Belege aufbewahren, können Sie die Kosten zurückfordern.

✅ Nebenkosten und Steuern: wie Strom, Wasser, Internet, staatliche und lokale Steuern.

✅ Marketing & Werbung: Egal ob Sie Ihr Ferienhaus online oder offline bewerben, die dafür ausgegebenen Gelder sind vollständig abzugsfähig.

✅ Maklerprovision: Der volle Betrag ist abzugsfähig.

✅ Bürokosten: Wenn Sie sich selbst um die Verwaltung und das Marketing kümmern, können Sie Bürokosten wie Telefon- und Internetanschluss, Büromaterial, Software-Abonnements usw. absetzen.

✅ Steuerberatungsgebühren und -aufwendungen: Sie sollten Ihren Steuerberater bitten, zu berechnen, was und wie viel Sie abziehen können. So entgeht Ihnen nichts und Sie können die Beratergebühren absetzen.

✅ Möbel und Ausrüstung: Bewahren Sie eine Quittung über alle Ausrüstungskosten auf, aber denken Sie an die 800-Euro-Direktabzugsgrenze.

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✅ Kreditzinsen: Wenn Sie die Immobilie bereits gekauft, den Kredit aber noch nicht zurückgezahlt haben, können Sie die Kreditzinsen abziehen. Wenn das Darlehen zu steuerpflichtigem Einkommen führt, können Sie auch die Zinsen und Kosten des Darlehens abziehen.

✅ Grundsteuer: zahlbar jährlich, der Wert wird von der Gemeinde festgelegt. Sie wird auf der Grundlage des Schätzwerts der Immobilie und des Hebesatzes berechnet.

✅ Kontoführung: Es empfiehlt sich, für die Vermietung ein separates Bankkonto einzurichten, da Sie die von der Bank erhobenen Kontoführungsgebühren abziehen können.

✅ Leerstand der Ferienimmobilie: Wenn Sie nachweisen können, dass Sie den Leerstand nicht zu vertreten haben (durch Renovierungsarbeiten, Mietanpassung, verstärkte Marketinganstrengungen etc.), können Sie auch Betriebskosten und Aufwendungen, z. B. Strom, Grundsteuer, abziehen , Versicherung.

✅ Zweite Wohnungssteuer: Sie können die Zahlung dieser Steuer vermeiden, wenn Sie die Immobilie über einen Immobilienmakler vermieten.

✅ Selbstständigkeit oder Gewerbetreibende: Wenn die Vermietung einen erkennbaren wirtschaftlichen Nutzen hat und Ihr Einkommen 25.000 Euro pro Jahr erreicht, sind Sie verpflichtet, sich als Gewerbetreibende anzumelden und zusätzliche Steuern zu zahlen.

✅ Vermietung über ein Buchungsportal: In diesem Fall müssen Sie automatisch Mehrwertsteuer zahlen und alle hier erzielten Einkünfte in Ihrer Steuererklärung angeben. Unter bestimmten Voraussetzungen sind die entsprechenden Kosten ebenfalls abzugsfähig.

Abschluss

Führen Sie bei der Erstellung Ihrer Steuererklärung eine Aufzeichnung aller Ihrer Ausgaben, um zu sehen, wo größere Abzüge möglich sind. Zur Berechnung können Sie auch Online-Tools nutzen. Außerdem empfehle ich Ihnen, alle Rechnungen und Quittungen, alle wichtigen Dokumente und alle stornierten Zahlungen aufzubewahren. Erstellen Sie bei Bedarf Kopien. ☝️ Und vergessen Sie nicht, dass es sich lohnt, ein Buchungssystem zu nutzen, damit Sie den Überblick über Ihre Buchungen behalten und stets einen Nachweis zur Hand haben. Dadurch können Sie viel Geld sparen. ☝️

Oft gestellte Frage

❓Welche Steuerabzüge kann ich als Vermieter in Deutschland geltend machen?

Als Vermieter in Deutschland können Sie verschiedene Ausgaben im Zusammenhang mit Ihrer Ferienwohnung absetzen, darunter Abschreibung, Werbung, Instandhaltung, Versicherung und mehr. Bewahren Sie Belege auf, um diese Abzüge zu rechtfertigen.

❓ Gibt es Bedingungen für den Abzug der Abschreibung für mein Mietobjekt?

Ja, Sie können die Abschreibung auf Vermögenswerte abziehen, die sich abnutzen, allerdings nur, wenn die Immobilie ausschließlich zur Vermietung dient. Der volle Kaufwert ist abzugsfähig, wenn dieser unter 800 € netto liegt; andernfalls verteilt es sich über mehrere Jahre.

❓ Wie kann ich ein Gewinnstreben für Steuerabzüge nachweisen?

Um ein Gewinnstreben zu zeigen, vermieten Sie Ihre Immobilie mindestens 75 % des Jahres oder stellen Sie sicher, dass die Einnahmen die Ausgaben übersteigen. Wenn Sie weniger Tage mieten, erstellen Sie eine 30-Jahres-Einkommensprognose.

❓ Was passiert, wenn ich bei meiner Vermietungstätigkeit kein Gewinnstreben nachweisen kann?

Ohne Gewinnerzielungsabsicht gilt Ihre Tätigkeit als Hobby und Ausgaben sind nicht abzugsfähig. Es fällt keine Steuer an, da die Gewinnabsicht ausgeschlossen ist.

❓ Kann ich eine Steuererleichterung erhalten, wenn ich mein Ferienhaus privat nutze?

Ja, wenn Sie es gelegentlich privat nutzen, vermieten Sie es für 75 % der durchschnittlichen Mietdauer und weisen Sie einen Mietüberschuss mit einer 30-jährigen Einkommensprognose für eine mögliche Steuersenkung nach.

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